全空アパート内覧！　驚きの退去後　その２

現在、今まで見た中で一番玉砕していた物件の、買付が通ってしまった、yoayuaです🤭

かなり指値をしたので、買えるのが嬉しい気もしますが、リフォームをやりきることができるか心配でもあるこの頃です。

さて、今回の内容は、というと、・・・。前回現地調査の様子までをつづった

全空アパート内覧！　驚きの退去後

の続き～🎉🎉

私、アパートの内覧は初めてだったので、以前から読み込んでいた石原博光さんの「まずはアパート１棟、買いなさい」と、先輩大家さんを参考にして、内覧チェックリストとライバル物件についての聞き込みリストを作成し、持参しました。👍

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朝9時に現地に到着し、今一度外観をながめまくっていると、仲介さんがやってきました。

まだ待ち合わせの時間にはなっていませんでしたが、さっそく内覧スタート。

仲介さん

あ、土足でいいですよ。

yoayua

あ、ではこのまま失礼します。

という感じで、土地売りだけに、土足で１０１号室に突撃しました。１０１はカーテンがついておらず、外から丸見えだったのですが、外から見る限りは「和室だけど、そんなに玉砕してないじゃん」と思っていました。

しかし、入って右側にあるお風呂をのぞくと、いきなりバランス釜～😰

これはかなりのマイナスポイントです。さらには、ザ・昭和のキッチンには、瞬間湯沸かし器😰

戸建てに瞬間湯沸かし器は珍しくないですが、アパートだと客付けに影響ありそうです💦💦

トイレは洋式ですが、安定の汚さ😅

さすがに原状回復なしの空きアパートは、突っ込みどころ満載でした～。

まあそれでも、購入金額次第では、DIY投入してなんとかいけるかも、とその時は思っていました・・・。

次に１０２号室のドアを仲介さんが開けると、突然黒い物体が３つ飛び出してきました！！

そう、築古あるあるの、Gです！！！🪳🪳🪳

ここで引き下がるわけにはいかないので、中をゆっくり見渡して、もう出てこないのを確認してから、入室～。🥶

こちらはバランス釜が撤去され、とりあえず給湯器になっていました。が、カーテンが掛かっており外からは見えなかったのですが、キッチン・トイレがドロッドロで、キッチンについては要交換という感じでした。

居室も汚くはあるのですが、１部屋は洋室化して、１部屋は畳表替えでいけそう。

この時点で、yoayua的には、帰りたいモードになっていました。💦💦

１０３号室はキッチンに天井のシミあり。バランス釜は給湯に改装。ただし、残置物が結構モリモリ。😢

そして２階へ上がり、２０１号室へ。こちらは給湯器付きですが、バス・トイレが驚くほどドロドロ。トイレは交換が必要なレベルでした。仲介さん曰く、この部屋は最後までおじいさんが住んでおり、お願いして退去してもらったそうです。

居室２部屋には、畳の上に年季の入ったカーペットが敷いてあり、昭和の時代のポスターがぴろーんと貼ってありました。😰

２０２号室に入ると、仲介さんから、「ここも最後までおばあさんが住んでたんですよ。」との説明がありました。

ここには唯一の洗面化粧台が設置してあり、ここだけ頑張ってリフォームした感じがしました。😅

２０３号室は、カギがなく、入ることができませんでした。ただ、ドアについている郵便受けからのぞくと、残置物はなく、汚部屋ではありませんでした。が、２部屋目のバランス釜～。

全部屋を見終わると、頭の整理ができないショック状態になっていました。🥶🥶🥶

それでも、せっかく聞き込みリストを作ってきたので、仲介さんに詳しいお話を聞かせてほしいと頼みました。すると、オフィスに移動して話を伺えることになりました。

オフィスに到着し、さっそくリストを取り出すと、仲介さんもこちらの本気モードを察知して、椅子に座り直しました。聞き込み内容はこんな感じでした。

①売り主の情報・売却理由・・・これは電話で調査済み。

②問い合わせ件数・反響・・・十数人から問い合わせあり。うち半数は土地として検討している人。残り半数が投資目的の人。ただし、金額が高く修繕がかなり必要なので、皆さん脱落したそうです。😨

③ライフライン・・・水道管・電気等の設備がそのまま使えるかを聞きました。答えは・・・、かなり築古なので、大丈夫かどうかの確認もとれない、とのこと。

④リフォーム歴・・・少なくとも最近は外装に手を入れていない。セ○スイか○イワの軽量鉄鋼製だったみたい。（アバウト～😮‍💨）

⑤土地値・固定資産評価額。

⑥建ぺい率・容積率。

⑦都市計画区分・用途地域種類・・・土砂災害警戒区域！！崖条例には抵触しないけれど、見ての通り、裏がガケ。😜

⑧法令上の制限・・・特になし。

⑨重要事項の告知義務はあるか・・・心理的瑕疵や火事などはないと聞いている。

⑩ハウスメーカー規格か、在来工務店か・・・④で回答済み。

⑪価格交渉できるか・・・まだ売り出して1年ほどなので、駐車場と合わせて500万円だったら指値できる。

さらにライバル物件調査もしました。

1⃣入居者ターゲットは？

今まで住んでいたのはみーんなお年寄りの一人暮らし！！

2⃣空室理由は？

こんな設備なので、ターゲットが狭い。独居老人しか入居しない！！

3⃣競合の供給状況は？

すぐ近くに仲介さんが管理しているアパートがあったので、そちらの入居状況を聞くと、何と内覧した物件と同じ大家さんのアパートでした！！

ネットには、1室しか募集はかけられていなかったので、そのことを聞くと、

あそこも半分空室で、まずは1部屋埋めましょうということで、ネットに1部屋だけ出しているんですよ。💦

とのこと。

ネットに出ている空室情報と、実際とではこんなに違いがあることもあるんですね。😯

4⃣追加すべき設備は？

まずはWi-Fi。あとはクーラーと照明とインターフォン。そう、この物件、エアコンはおろか、エアコンのダクト用の穴や専用コンセントなどもついていません💦

エアコンは、窓を開いた状態でつけていたということです。どーゆーこと⁉️

5⃣決め条件・家賃・募集条件について

これについては4⃣まででざっくりと聞いていました。

こうしたやり取りが終わり、仲介さんから、客付けはどうやっているのかという質問が出ました。

客付け業者さん複数社にお願いしています。それとは別に、自分でもネットで募集しています。契約は業者さんにお願いしています。何か不備があっても困るので。

 

契約書をしっかり交わしていても、どうしようもないことがありますよ。😩

突然、仲介さんのため息とともに、アパート経営の闇を聞くことになりました。😱

仲介さん曰く、管理している築古アパートが、独居老人集合住宅になっており、先日も近隣から苦情が殺到していたおじいさんに退去してもらうために、ものすごーく苦労した、ということなのです。

もうね、おじいさんが色んな所に糞尿をまき散らして、近隣から苦情が殺到してね。契約でどうにかなるっていう次元じゃないんですよ。オーナーさんも困り果てて、最後は、私が役所に相談して、何とか施設に入れてもらえるように働きかけて、やっと退去してもらったんですよ。😵

糞尿って・・・。トイレは使わないわけですか？！

多分、トイレが詰まったのを放置して、部屋の中とか、そこら中に糞尿をまき散らしたっていう・・・。周りから苦情は殺到するし、困っちゃって😩

 

仲介さんの話しっぷりから、相当のご苦労が伺えました。

昨今、孤独死の問題がよく取り上げられていますが、わが町でも高齢者の入居者の方々にまつわる問題は、かなりの覚悟をもって取り組まないといけなんだな～、とつくづく思いました。💦

世の中には、「築古全空アパート再生！！」と、かっこよく取り組んでいる方がおられますが、私にはまだまだその領域に飛び込む勇気と実力が備わっていないかな😓

今回は、割高と感じるお値段なので見送りました。アパートを購入する際は、戸建てのように「エイヤー」の気合いで行けるものではないな、と実感した、yoayuaなのでした。🤯