私は、買付を入れた物件を融資で購入するために、日本政策金融公庫に必要書類を送り、面談をしました。その模様がこちら～。
そして、面談のメイン資料となる創業計画書の記入例を、ボロ戸建てに特化して公開したもの（半分）がこちら～。
今回は、初心者なりに悩み、反省点も出てきた、後半部分についてご説明します。😉
早速ですが、
５．従業員・・・私は、個人ですので、空欄です。😵
６．お借入の状況・・・私は、無借金なので、空欄です👍👍
７．必要な資金と調達方法
基本的で、重要な点は、
左の「必要な資金」の合計と、右の「調達方法」の合計（赤丸部分）が同じ金額であること
です。私の場合は、３００万円となっていますね。
当たり前やん⚡⚡、とお思いの方もおられると思いますが、初めて見る私にとっては、「へ～」なことでした。💦
まず、物件購入費は、買付の値段に、１．１倍したものとしました。これは、大体物件の費用の１０％くらい、諸費用が余分にかかるからです。
そして私の疑問点一つ目は、「リフォーム費用は、業者の見積がないとだめなの？」です。でも、DIYや、設備の調達は自分でやることなので、見積と言われると困るし、と思い、概算で１００万円と入れています。結果的には、なーんの突っ込みもなく、すんなり通りました😋
迷ったこと２つ目は、調達方法の欄の自己資金をどうするかです。
借入金額が大きいと、当然のように自己資金を入れるか、担保を入れるかを迫られるので、自己資金を１割ほど投入しています。
この点も、面談時には妥当だということが分かりました。
８．事業の見通し（月平均）・・・面談の時に、電卓をたたきながら何度も確認された所です。個人的には、この欄が最重要だったと感じています。また、どうやって書いてよいかは、自分でかなり試行錯誤した部分でもあります！！
基本的に「創業当初」（左の列）と「1年後」（右の列）の２通りの利益の見通しを立てなくてはいけません。
また、「経費を計算された根拠」欄には、経費を領収書を見ながら正確に記入することが大事です！！
繰り返しになりますが、面談時に、「～費用はおいくらですか」と詳しく聞かれることになるので、この欄にあらかじめ記入しておくと、不安になることがなくスムーズに進められます。
まず売り上げについてですが、手持ちの物件の家賃と、取得予定の物件の想定家賃を記入します。
創業当初の経費については、
所有物件の①不動産取得税②固定資産税と都市計画税③火災保険料④駐車場料金（近隣で借りている場合）を領収書を見ながら正確に記入します。それぞれ金額を１２で割って、１か月分を記入しましょう。👍
次に⑤所有物件リフォーム中の光熱費を、領収書を参考にしてざっくりいくらになるか計算して記入します。⑥広告宣伝費は、客付け業者に支払うAD代や差し入れ代を１２カ月で割ったもの（千円以下は切り上げなので、１万円になりました）。⑦旅費交通費は、リフォーム中とその他では金額にかなり開きが出てしまうので、困ってしまいましたが、最大２万円として記入しました。
次は、１年後の経費についてです。
①取得予定の物件の不動産取得税②所有物件と取得予定物件の２軒分の固都税（１号物件が９８００円だったので、１軒分を１万円として計算）③火災保険料２軒分④駐車場料金２軒分⑤取得予定物件の光熱費⑥広告宣伝費⑦旅費交通費
築古戸建ての諸費用の記入例がネットで拾えなかったので、ほぼオリジナルですが、面談で指摘があった点は１点「旅費交通費」のみでした～🤓 実は、この適当な設定の旅費交通費が、融資が引けるかどうかの判断材料として、のちのち響いてくるのです！！
この創業計画書を作成した時点では、旅費交通費を確定申告で経費として計上する予定だから、ここでも経費計上しておこう、という思惑で書いていました。
しかーし、公庫の面談では、「事業として手残りがいくらになるか」を最重要視しているとのお話が再三出てきます。旅費を２万円としたことで、創業当初の手残りが１万円しかなくなってしまい、「１万円しか手残りがないのは、事業としてはちょっと・・・」と言われてしまったのです。💦💦
手残りが少ない ⇒ 銀行は不安になるから、自己資金を入れてね、と言ってくる
ということになってしまうので、要注意です～⛈️⛈️
確かに、私の作成したものは、経費５万円～６万円のうち、２万円を旅費が占めてしまっており、何でこんなに旅費がかかるの？という疑問も出てきますよね。
だから皆さんは、「手残りのある事業」として見てもらうために、安易な経費計上はしないようにしましょう。🙆♀️
９．自由記述欄・・・記述欄なので、しっかりアピールしましょう！！ 私は次のように書きました～✨✨
私はすでに、○○市において、2年間空き家であった戸建てを再生し、自らネットを活用して入居希望者を募り、内覧の案内まで致しました。入居者様は外国籍の方だったため、入居前に近隣の方に一緒にあいさつ回りをし、入居後に皆さんが安心して生活できるようサポート致しました。こうした経験からも、常に地域の方々とのコミニュケーションを図る、心遣いをすることの大切さを実感しております。また、空き家を探す際も、ネット検索だけではなく、不動産会社に営業に回り、情報を提供して頂けるような活動をしています。これからもそうした、自ら動く実行力があるという強みを生かして、事業拡大に邁進していく所存です。
これ、実話なので、自信をもって書きました。😋
自ら動いて収益化する覚悟を見せると、ものすごく評価されますよ。👍💪💪
こんな感じで、少し危なっかしい点もあったのですが、自己資金を入れることで融資自体は大丈夫ですね、というお返事でしたので、参考になれば幸いです。
次は抜かりなく作ってみせるぞ😤 と意気込む、yoayuaなのでした。
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